زمین، بیش از 50 درصد هزینه ساخت

قیمت زمین قابل سکونت عمده‌ترین عامل تشکیل‌دهنده هزینه‌های ساخت واحد مسکونی است و به طور متوسط بیش از 50 درصد از این هزینه‌ها را شامل می‌شود که البته این سهم در شهرهای بزرگ به مراتب بالاتر است.

زمین منبعی کمیاب در اقتصاد

بالا بودن نسبی قیمت زمین قابل سکونت و در نتیجه بالا بودن سهم آن در هزینه‌های ساخت، بیش از هر چیز ناشی ازمسئله کمیابی زمین (Land scarcity) است که بخصوص در کلان شهرها یکی از محدودیت‌های مهم طرف عرضه‌ی بخش مسکن به شمار می‌رود.

از آنجا که نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید بجای ساختمان‌های کلنگی بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آنهاست، طبیعتاً تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و چالش برای استفاده از آن رو به افزایش است.

به همین دلیل است که نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی روندی صعودی دارد که به نوعی بحث کمیابی زمین را یادآور می‌شود.

موضوع کمیابی زمین باید در کنار تقاضای مؤثر برای خرید آن قرار می‌گیرد که خود متأثر از تقاضای مسکن است.

قیمت زمین متاثر از تقاضای مصرفی و غیر مصرفی مسکن

تقاضای مسکن چه از نوع مصرفی و چه از نوع غیرمصرفی، (مستقیم یا غیرمستقیم) موجب تقاضا برای زمین و تشدید کمیابی آن می‌شود که مسلماً قیمت آن را تحریک می‌کند؛

اما از آنجا که زمین یا ساختمان کلنگی تقاضای مصرفی خیلی کمی دارد، زمانی که تقاضای غیرمصرفی در بخش مسکن کاهش یابد، تقاضا برای زمین قابل ساخت به مراتب افت بیشتری خواهد داشت.

رکود مسکن و کاهش قیمت زمین

در دوران رکود چون تمایل زیادی به ساخت و ساز جدید نیست، سرمایه‌گذارن به سمت خرید زمین نمی‌روند و لذا تقاضای سرمایه‌ای برای زمین به شدت کاهش می‌یابد. از طرفی همانطور که اشاره شد در شرایط عادی نیز تقاضای مصرفی بالایی برای زمین وجود ندارد و اکثر متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند با خرید واحد مسکونی ساخته شده، در مدت زمان کمتری به واحد مسکونی غیرکلنگی دسترسی پیدا کنند، حال آنکه همین مقدار تقاضای مصرفی نیز در دوران رکود وجود نخواهد داشت.

به این ترتیب در دوران رکود قیمت زمین با شدت بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی افت می‌کند. برعکس، در دوران رونق زمین‌های قابل سکونت به شدت مورد استقبال قرار می‌گیرند و به دلیل محدودیتی که دارند با جهش قیمتی مواجه می‌شوند.

رابطه قیمت زمین و توسعه اقتصاد

بنابراین مشخص است که قیمت زمین قابل ساخت بیش از هر چیز تابعی از قیمت مسکن است و آنجا که چشم‌انداز واحدهای مسکونی در شرایط مناسبی باشد، متقاضی زمین نیز بیشتر است.

با این حال تقاضا برای زمین جنبه‌ی دیگری نیز دارد و آن تقاضا برای ساخت واحدهای تجاری است. زمانی که اقتصاد کشور رو به توسعه برود و بازارها رونق بگیرند، تقاضا برای ایجاد دفاتر شرکت‌های جدید، نمایندگی شرکت‌های داخلی و خارجی در شهرهای مختلف، و حتی فروشگاه‌ها، شاپینگ‌ مال‌ها و غیره افزایش می‌یابد و این خود مستلزم وجود زمین مناسب است.

محمد کوثری | تحلیگر اقتصادی