عوامل درون‌بخشی

قیمت زمین

قیمت زمین قابل سکونت نقش مهمی در تعیین هزینه‌های ساخت دارد. در شهرهای بزرگ کمبود زمین مناسب یکی از محدودیت‌های مهم ساخت و عرضه واحدهای مسکونی جدید است.

قیمت مصالح و هزینه نیروی کار

پس از زمین، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار مهم‌ترین عوامل درون‌بخشی تولید مسکن است و بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت را تشکیل می‌دهد.

قیمت مصالح ساختمانی یکی از کانال‌های اثرگذاری نرخ ارز و قیمت حامل‌های انرژی روی بازار مسکن به‌حساب می‌آید. افزایش نرخ ارز و قیمت حامل‌های انرژی موجب افزایش هزینه تولید و حمل‌ونقل مصالح ساختمانی می‌شود و هزینه‌های ساخت‌وساز در بخش مسکن را زیاد می‌کند.

عوامل برون‌بخشی

تعدادی از عوامل برون‌بخشی مؤثر بر نوسانات قیمت مسکن عبارت است از:

الف- درآمدهای نفتی

در اقتصادهای توسعه‌یافته اصلی‌ترین عامل برون‌زای مؤثر بر نوسانات قیمت مسکن سیاست‌های پولی است، اما در کشورهای صادرکننده نفت، تحولات نفتی به‌عنوان مهم‌ترین عامل شناخته می‌شود.

هرچه درآمدهای نفتی نقش پررنگ‌تری در بودجه دولت و اقتصاد کشور داشته باشد، کانال‌های اثرگذاری شوک‌های نفتی بر اقتصاد نیز فعال‌تر خواهد بود.

ب- سیاست‌های پولی و اعتباری

قیمت مسکن به‌عنوان یک دارایی متأثر از قیمت سایر دارایی‌ها از جمله سپرده‌های بانکی است و در نتیجه، سیاست‌های پولی و اعتباری بانک مرکزی نقش موثری در تقاضای مسکن ایفا می‌کند.

به‌طور مشخص، اگر افزایش نقدینگی با کاهش نرخ سود همراه باشد، سبب افزایش تقاضای مسکن و بالارفتن قیمت نسبی آن می‌شود.

علاوه بر این، تسهیلات مسکن اعم از تسهیلات خرید یا تسهیلات ساخت به‌طور مستقیم عرضه و تقاضای این بخش را تحریک می‌کند.

رشد نقدینگی متأثر از رشد پایه پولی و ضریب فزاینده نقدینگی است. در سال‌های اخیر، وضعیت نظام بانکی عامل اصلی رشد ضریب فزاینده نقدینگی و بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی عامل اصلی رشد پایه پولی در سال‌های 1395 و 1396 بوده است، هرچند پیش از این دوره عملیات مالی دولت اعم از فروش درآمدهای ارزی به بانک مرکزی یا بدهی دولت به بانک مرکزی نقش غالب را در رشد پایه پولی داشته است.

پ- عوامل جمعیتی و بازار کار

تحولات جمعیتی نقش مهمی در تعیین تقاضای مسکن به‌خصوص در بلندمدت دارد. تأثیر این تحولات اغلب بر تقاضای مصرفی مسکن است و تقاضای سرمایه‌ای کمتر از آن متأثر می‌شود. بنابراین نوسانات کوتاه‌مدت بازار مسکن ارتباط چندانی با این تحولات ندارد.

در بررسی عوامل جمعیتی علاوه بر رشد جمعیت، باید به هرم سنی، آمار ازدواج و طلاق و همچنین بُعد خانوار نیز توجه شود.

ساختار جمعیتی جوان به افزایش آمار ازدواج و طلاق و در نتیجه شکل‌گیری خانوارهای بیشتر منجر می‌شود که متقابلاً افزایش تقاضا برای مسکن را در پی دارد.

بُعد خانوار از آن جهت اهمیت دارد که چنانچه کاهش یابد، حتی با روند کاهنده رشد جمعیت، تعداد خانوارها و در نتیجه تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد.

در سال‌های اخیر سهم خانوارهای تک‌نفره در حال افزایش و بُعد خانوار در حال کاهش است. این بدان‌معنی است که در کنار کاهش رشد جمعیت که نقش مهمی در کاهش بُعد خانوار دارد، تغییر و تحولات اجتماعی و فرهنگی زیاد نظیر افزایش آمار طلاق، تمایل برای مستقل‌شدن از خانواده و گسترش زندگی دانشجویی و مجردی، نیاز به واحد مسکونی (عموماً با متراژ کوچک) را در سال‌های اخیر افزایش داده است.

مسئله دیگر تراکم جمعیت در یک منطقه است که به‌دلیل شرایط جغرافیایی کشور و همچنین وجود امکانات مختلف رفاهی و شغلی در مناطق خاص اتفاق می‌افتد و به ایجاد مسئله کمیابی زمین منجر می‌شود.

تراکم جمعیت در سال‌های 1335 تا 1395 بیش از 4 برابر شده است. یک عامل مهم در توزیع جمعیت بین مناطق و شهرهای مختلف، بازار نیروی کار است. نامتوازن‌ بودن فرصت‌های شغلی در مناطق مختلف جغرافیایی ایجاب می‌کند گروهی از افراد برای یافتن شغل، اغلب از روستاها و شهرهای کوچک به‌سمت شهرهای بزرگ‌تر که موقعیت کاری و شغلی بهتری در آن‌ها فراهم است مهاجرت کنند.

این موضوع حتی می‌تواند به‌دلیل نامتوازن‌بودن کیفیت فرصت‌های شغلی باشد. برای مثال بسیاری از فارغ‌التحصیلان دانشگاهی برای اشتغال در شغل مرتبط با تحصیلات خود مجبورند در شهرهای بزرگ حتی به‌دور از خانواده زندگی کنند و در نتیجه به متقاضی مسکن در این شهرها تبدیل می‌شوند.

بنابراین بهبود نسبی فضای کسب‌وکار و موقعیت‌های شغلی در یک شهر به مهاجرت، افزایش تقاضا و رشد قیمت مسکن در شهر یا منطقه مقصد منجر می‌شود. در این میان، صنعتی‌شدن اقتصاد و کاهش نقش بخش کشاورزی در اقتصاد کشور نیز می‌تواند هم علت و هم معلول این مهاجرت باشد.

ت- بحران آب و محیط زیست

مسئله محیط زیست و به‌خصوص بحران آب تاکنون تأثیری بر عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی حداقل در شهرها نداشته است، اما در بلندمدت می‌تواند به عاملی مهم در قابلیت سکونت مناطق جغرافیایی مختلف تبدیل شود.

برای مثال مناطقی که بحران آب در آن‌ها حادتر است در بلندمدت با افت ارزش زمین و ساختمان مواجه خواهد شد. به‌علاوه، استفاده بیش از حد منابع آب زیرزمینی، خطر نشست زمین و کاهش مطلوبیت سکونت در برخی مناطق را می‌تواند به‌همراه داشته باشد که چنانچه مطرح شود و متقاضیان آگاهی یابند، باعث کاهش ارزش واحدهای مسکونی موجود در آن مناطق خواهد شد.

وقوع حوادث طبیعی مانند زلزله و خطرهای احتمالی آن نیز می‌تواند بر تقاضا و لذا قیمت مسکن اثرگذار باشد. احتمال وقوع سوانح طبیعی ریسک از دست دادن سرمایه را افزایش داده و با کاهش تقاضا در این مناطق، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

ث- بازارهای رقیب

حفظ ارزش دارایی از طریق سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف و کسب بالاترین عایدی از طریق انتخاب بهترین سبد دارایی اصلی‌ترین هدف سرمایه‌گذار است.

در کشورهای توسعه‌یافته، تنوع و کارایی بازار سرمایه و مشتقات آن باعث می‌شود سرمایه‌‌های موجود در یک بازار سرمایه متشکل جذب و به‌سمت تأمین مالی بنگاه‌ها هدایت شود.

فقدان بازار سرمایه توسعه‌یافته در ایران موجب سرازیرشدن بخش عمده‌ای از سرمایه کشور به بازار مسکن شده است و بازار دیگری در ابعاد این بازار وجود ندارد.

سپرده‌های بانکی یکی از مهم‌ترین بازارهای رقیب بازار مسکن در ایران است و رکود در بازار مسکن بیش از آنکه سبب حرکت نقدینگی به‌سمت بازار‌هایی مثل بورس یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپرده‌های بانکی می‌شود. در دوران رونق بازار مسکن (مثل سال‌های 1374، 1386 و 1391)، پایین‌بودن سود بانکی نسبت به تورم سبب سرازیرشدن نقدینگی به‌سمت مسکن انجامیده و در دوران رکود این بازار (مانند سال‌های 1387، 1392 و 1393)، بالابودن سود سپرده‌های بانکی این رکود را تشدید کرده است.

محمد کوثری | تحلیلگر اقتصادی