اگرچه عوامل موثر بر قیمت مسکن در سطح کلان شامل:

• تغییر در متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی یا تجاری،
• تعداد معاملات صورت گرفته در این واحدها،
• سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده ایجاد شده بر اثر ساخت‌وساز در آن‌ها

است، اما در سطح خرد، یکی از مهمترین عوامل اثرگذار بر توزیع قیمتی مسکن در سطح شهرها، سیاست‌ها و عملکرد شهرداری‌هاست.

سیاست‌های شهرداری | قیمت واحدهای مسکونی و تجاری

تصمیمات اتخاذ شده از سوی شهرداری‌ها به طور مستقیم و غیرمستقیم بر ارزش واحدهای مسکونی و تجاری و طبیعتاً ارزش اجاره‌ای آنها اثرگذار است و می‌تواند حتی در کوتاه مدت موجب تغییر شدید در آن شود.

به طور کلی، اثرگذاری اصلی این تصمیمات بر کیفیت محل زندگی یا محل تجاری این واحدها است که هم در کوتاه‌مدت و هم دربلند‌مدت خود را در قیمت آن‌ها نشان می‌دهد.

از این رو، اهمیت سیاست‌ها و عملکرد شهرداری‌ها بر سطح کیفیت زندگی و کار ساکنان شهرها روشن و قابل توجه است.

نقش شهرداری در توزیع قیمتی زمین

در سطح خرد، توزیع قیمتی “زمین” هم به طور مستقیم به عملکرد گذشته، هم سیاست‌های آینده شهرداری‌ها برمی‌گردد.

برای مثال در بسیاری از مناطق شهر تهران محله‌هایی را می‌توان یافت که به دلیل بافت بومی و ساختار غیرمدرن کوچه‌ها و خیابان‌های آن، تفاوت قیمت زمین و در نتیجه واحدهای مسکونی و تجاری در آن‌ها با محله‌های مجاور بسیار قابل توجه است.

کیفیت کوچه‌ها و خیابان‌های این محلات از جنبه‌های مختلف عموماً تفاوت زیادی با کوچه‌ها و خیابان‌های اطراف خود دارد و همین امر به کیفیت سازه‌های ساخته‌شده در آن و طبیعتاً قیمت واحدهای مسکونی و تجاری نیز اثرگذار بوده است.

بنابراین حتی در مناطق بسیار گران‌قیمت تهران نیز محله‌هایی با بافت قدیمی و ارزش املاک پایین مشاهده می‌شود.

در بین مناطق مختلف شهر تهران نیز عوامل اثرگذار دیگری بر ارزش املاک وجود دارد که سیاست‌های شهرداری در آن دخیل است. از جمله مواردی که عرضه و تقاضا و در پی آن قیمت املاک را در مناطق مختلف تحت تأثیر قرار می‌دهند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دسترسی به حمل و نقل عمومی،
• فاصله تا خیابان‌های اصلی و اتوبان‌ها،
• دوری یا نزدیکی به مراکز خرید،
• وجود فضای سبز،
• تراکم واحدهای مسکونی و تجاری در منطقه و شلوغی معابر

تراکم‌فروشی شهرداری و تاثیر آن بر قیمت مسکن

یکی دیگر از عوامل بسیار مهم در تعیین قیمت زمین که به طور مستقیم به تصمیم شهرداری‌ها مرتبط می‌شود، امکان دریافت مجوز ساخت مسکونی یا تجاری یا به اصطلاح تراکم اختصاص یافته به آن زمین است.

تعداد طبقات و سطح زیربنای قابل استفاده از یک زمین، بر بازگشت سرمایه حاصل از سرمایه‌گذاری در آن اثر مستقیم داشته و لذا قیمت آن را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

رابطه منطقه شهری و قیمت مسکن

با این حال از دید کلان یکی از مسائل مهم تأثیرگذار بر تفاوت قیمتی زمین در شهرهای مختلف، مسئله کمیابی زمین است که بخصوص در کلان شهرها یکی از محدودیت‌های مهم طرف عرضه‌ی بخش مسکن به شمار می‌رود.

از آنجا که نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید بجای ساختمان‌های کلنگی، بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آن‌ها است، طبیعتاً تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و تقاضا برای دستیابی به آن‌ها رو به افزایش است.

بنابراین “قیمت زمین” به عنوان عمده‌ترین هزینه در فرآیند ساخت‌وساز مسکن، به طور طبیعی بستگی به شهر و منطقه آن دارد که به کیفیت خدمات و موقعیت‌های موجود در شهر برمی‌گردد.

مسکن مهر | تحلیل نادقیق

برای مثال در پروژه عظیم مسکن مهر که یکی از اهداف اصلی آن حذف قیمت زمین با ساخت‌وساز در اطراف شهرها بود؛ از این موضوع ساده -حداقل در عمل- غفلت شده بود که یک قطعه زمین زمانی قابلیت تبدیل به یک واحد مسکونی یا تجاری را دارد که امکانات شهری و اجتماعی نیز برای آن فراهم باشد.

بنابراین به طور طبیعی هزینه‌ی فراهم کردن زیرساخت‌ نیازهای اولیه‌ای مثل آب و برق در کنار ایجاد امکانات اولیه‌ای مثل درمانگاه و مدرسه، و حتی نیازهای رفاهی مثل فضای سبز یا دسترسی به حمل‌ونقل عمومی هم باید جزو هزینه‌های ساخت واحدها و شهرک‌های مسکونی خارج از شهرها در نظر گرفته شود که این هزینه‌ها ممکن است در مجموع حتی فراتر از هزینه‌ی لازم برای تهیه زمین در داخل شهرهای شکل گرفته باشد.

در واقع بالا بودن تقاضای مسکن در یک کلان شهر به دلیل دسترسی به امکانات اجتماعی، رفاهی، بهداشتی و حتی شغلی موجود در آن کلان شهر به نسبت سایر شهرها است و بالاتر بودن قیمت واکنشی کاملاً منطقی و طبیعی به این تفاوت است.

این در شرایطی است که طبق اصول شهرسازی اغلب گسترش عرضی شهرها و بکارگیری زمین‌های اطراف شهرها به طور کلی توصیه نمی‌شود و گسترش شهرها قانون و محدودیت‌های خاص خود را دارد. برای مثال در برخی از شهرهای اروپا کمربند سبز شهری وجود دارد که علاوه بر کمک به محیط زیست و کاهش آلودگی هوا، محدوده شهرها را نیز مشخص می‌کند و اجازه بزرگ شدن بیش از حد را نمی‌دهد.

محمد کوثری | تحلیل‌گر اقتصادی